Osakkaan muutostyö

Yleistä

Osakkaalla on laajat oikeudet tehdä muutostöitä omistamassaan huoneistossa. Oikeus kattaa myös parvekkeen ja pihatasonhuoneistoihin kuuluvan piha-alueen, mutta rajoitetumpana. Tämän vastapainoksi osakkaalla on myös laaja vastuu siitä, että muutostyö ei aiheuta vahinkoa tai haittaa muille osakkaille tai taloyhtiölle. Pahimmillaan osakas voidaan velvoittaa palauttamaan tehty muutos ennalleen omalla kustannuksellaan. Tämä on kuitenkin hyvin harvinaista.

Olennaista on myös ymmärtää, että kyse on osakkaan muutostyöstä, ei taloyhtiön hankkeesta. Taloyhtiö (isännöitsijä, hallitus tai huoltoyhtiö) ei ole käytettävissä neuvontaan, suunnitteluavuksi tai edes selittämään, mistä osakkaan muutostyössä on kyse. Opastusta näihin asioihin liittyen löytyy verkosta ja kirjakaupoista runsaasti. Osakkaalla itsellään on vastuu siitä, että tietää, mitä tekee. Tekniseltä isännöitsijältä on toki mahdollista saada neuvontaa maksullisena toimeksiantona, mutta samaa saa myös alan muilta toimijoilta.

Taloyhtiöllä ei ole mahdollisuuksia vastata yleisiin tai alustaviin kysymyksiin siitä, tulisiko yhtiö hyväksymään jonkin tietyn muutostyön, jos osakas sellaisen päätyisi tekemään. Taloyhtiö ei myöskään toimita huoneistojen piirustuksia, alkuperäisen maalauksen väritietoja tai muita huoneiston sisäpuolisia rakennetietoja. Nämä tiedot on kaltaisessamme uudiskohteessa jaeltu tavanomaiseen tapaan kaikkiin huoneistoihin alkuperäisen kaupan yhteydessä. Taloyhtiön kannalta prosessi alkaa vasta siitä, että osakas tekee sähköisesti kattavan muutostyöilmoituksen.

Osakkaan kannattaa huomioida, että vaikka muutostyöilmoitukset yleensä johtavatkin ongelmitta ilmoitetun mukaisen muutoksen toteutumiseen, asiaan liittyy aina joitain riskejä osakkaan kannalta. Tämän takia osakkaan ei kannata sitoutua merkittäviin kustannuksiin ennen muutostyöilmoituksen käsittelyä taloyhtiössä.

Osakkaan kannattaa myös olla huolellinen siinä, että käyttää muutostyön suunnittelussa ja toteutuksessa ammattilaisia, joilla on tarvittavat tekniset työluvat ja vastuuvakuutukset. Kaverilla epävirallisesti teetetty työ ilman virallisia työ- tai tarkastusselostuksia voi aiheuttaa osakkaalle yllättäviä kustannuksia.

Taloyhtiön rooli osakkaan muutostöissä rajoittuu siihen, että taloyhtiö saa ja sen tulee tarvittaessa kieltää muutostyö, tai asettaa siihen liittyviä rajoituksia tai määräyksiä. Näiden tarkoitus on ainoastaan suojella muiden osakkaiden ja taloyhtiön oikeuksia.

Osakkaiden muutostöiden käsittely aiheuttaa väistämättä kustannuksia taloyhtiölle ja joissain tapauksissa myös osakkaalle. Taloyhtiö vastaa niistä kustannuksista, jotka syntyvät tavanomaisesta muutostyöilmoituksen käsittelystä, tietojen lisäämistä taloyhtiön rekistereihin ja usein myös huoneiston isännöitsijäntodistukseen. Osakas vastaa kaikista muista kustannuksista. Tällaisia osakkaalle tulevia kustannuksia ovat esimerkiksi puutteellisesta ilmoituksesta johtuvat lisäselvitykset sekä mahdolliset tarkastuskäynnit.

Prosessi

1. Osakas täyttää sähköisen lomakkeen Muutos- ja kunnossapitotyöilmoitus osoitteessa https://hsi.fi/asukkaille/huoneiston-muutostyot.

2. Tekninen isännöitsijä käsittelee muutostyöilmoituksen ja tuottaa taloyhtiölle ehdotuksen tarvittavista ehdoista ja mahdollisista tarkastustoimista, ja lopuksi lähettää ehdotuksen isännöitsijälle.

3. Isännöitsijä tarkistaa ja tarvittaessa täydentää ehdotusta, ja lopuksi lähettää sen hallitukselle.

4. Hallitus käsittelee muutostyöilmoituksen ja tekee päätöksen, joka lähetetään isännöitsijälle.

5. Isännöitsijä ilmoittaa hallituksen päätöksestä kaikkine ehtoineen osakkaalle. Samalla osakas saa tiedon, tarvitaanko muutostyön yhteydessä osakkaan kustannuksella tehtäviä tarkastuskäyntejä.

6. Osakas toteuttaa muutostyön.

7. Muutostyön valmistuttua osakas ilmoittaa isännöitsijälle valmistumisesta, ja liittää mukaan kaikki tarvittavat todistukset, selvitykset ja valokuvat.

8. Jos osakas on kohdissa 1 ja 7 toimittanut kaiken tarvittavan tiedon ja materiaalin, asia on osakkaan puolesta kunnossa. Jos ilmenee puutteita tai muuta erityistä syytä, taloyhtiö voi joutua pyytämään lisätietoa tai tekemään tarkastuskäynnin osakkaan kustannuksella.

9. Isännöitsijä lisää muutostyön tiedot rekistereihinsä ja usein myös huoneiston isännöitsijäntodistuksen tietoihin.

Ilmalämpöpumppu jäähdytystarkoitukseen

Yleisin osakkaan muutostyö on ilmalämpöpumpun asentaminen jäähdytystarkoitukseen, joten tässä asiaan liittyvää lisätietoa taloyhtiömme käytännöistä.

Talossamme ilmalämpöpumpun asentaminen on lähtökohtaisesti sallittua. Muutostyöilmoitukset on hyväksytty rutiininomaisesti samoilla vakioehdoilla. Hallituksen tietoon ei ole tullut, että ilmalämpöpumput olisivat aiheuttaneet haittaa naapureille tai yhtiölle.

Osakkaan muutostyöilmoitus kannattaa täyttää huolellisesti ja kattavasti. Siihen kannattaa myös liittää joko pohjapiirustuskuva tai valokuvia, joihin on selkeästi merkitty sisäyksikön sijainti, seinän läpivientireiän sijainti ja ulkoyksikön sijainti. Muutostyöilmoituksessa kannattaa mainita aikomukset kondenssiveden ohjaamiseksi, esimerkiksi ohjaamalla kondenssivedet letkulla parvekkeen viemärinurkkaan. Työn valmistuttua osakkaan tulee toimittaa tarvittavat todistukset ja selostukset, sekä myös toteutuneesta asennuksesta valokuvat sisäyksikön, läpivientireiän ja ulkoyksikön sijainnista. Osakas voi joutua hankkimaan ulkoyksikölle koteloinnin, jos se on käytöstä syntyvän äänen tai julkisivunäkymän kannalta aiheellista.

Sisäyksikön sijainnin ei välttämättä tarvitse olla parvekeseinällä, vaan se voi olla myös muulla käytön kannalta optimaalisella seinällä, myös naapurin vastaisella seinällä. Osakas vastaa siitä, ettei sisäyksikkö aiheuta naapureille äänihaittaa. Osakkaat ovat kuitenkin lähes poikkeuksetta asentaneet sisäyksikön parvekeseinälle, vaikka se ei olisi jäähdytyksen kannalta optimaalista. Tämä on yleistä siksi, että sisäyksikön ja läpivientireiän välinen putkitus ja johdotus vaatii melko ruman huoneiston sisäpuolisen kourun asentamisen. Jos sisäyksikkö on parvekeseinällä läpivientireiän päällä, mitään kouruasennuksia ei vaadita huoneiston sisäpuolelle, ainoastaan parvekkeen puolelle. Lisäksi mahdollisimman lyhyt etäisyys sisäyksikön ja ulkoyksikön välillä parantaa ilmalämpöpumpun tehokkuutta.

Ulkoyksikön saa asentaa vain parvekkeelle tai pihatason huoneistoissa huoneistokohtaiselle piha-alueelle. Sijoituspaikka tai asennustapa ei saa aiheuttaa kohtuutonta äänihaittaa tai näkyä häiritsevästi. Kondenssivedet täytyy ohjata niin, että niistä ei synny haittaa tai vahinkoa.

Taloyhtiö ei vaadi pakollista osakkaan kustannuksella tapahtuvaa tarkastuskäyntiä ilmalämpöpumpun asennukselle, ellei siihen ilmene erityistä syytä. Osakas voi vaikuttaa tähän toimittamalla kattavasti tietoa ja käyttämällä työssä ammattilaisia. Ammattitaitoinen ilmalämpöpumppuasentaja osaa myös neuvoa osakasta asennukseen liittyvissä asioissa. Split-mallisia (erillinen sisäyksikkö ja ulkoyksikkö) ilmalämpöpumppuja saavat asentaa vain asennusliikkeet, joilla on kylmäalan pätevyys. 

Osakkaan muutostyöstä määrätään asunto-osakeyhtiölaissa, minkä lisäksi taloyhtiö asettaa omat vakiomuotoiset ehtonsa muutostyölle. Taloyhtiön ehdot lähinnä esittävät ymmärrettävästi olennaisimmat lain jo määräämät asiat. Taloyhtiön vakioehdot jäähdytystarkoitukseen asennettavalle ilmalämpöpumpulle:

  • Huoneiston tietoihin isännöintitodistuksesta ilmenevällä tavalla lisätään taloyhtiön vakiomuotoiset ehdot: ”Ilmalämpöpumpun/jäähdytyslaitteen kunnossapitovastuu ja kaikki laitteesta aiheutuvat kulut kuuluvat osakkaalle. Ulkoyksikkö ei saa ulottua parvekekaiteen yläpuolelle eikä asennus miltään osin parvekkeen ulkopuolelle. Tarvittaessa ulkoyksikkö on koteloitava tai suojattava kalustesijoituksin tai muilla tavoin siten, että sen tuottama ääni ei parvekkeen ulkosivulla mitaten kaikkien lasien ollessa auki ylitä arvoa 40 dB ja että se ei näy häiritsevästi ulos. Ilmalämpöpumppua/jäähdytyslaitteistoa ei saa käyttää lämmitykseen, eikä pakkaskaudella millään muullakaan tavalla, joka tuottaisi kondenssivettä parvekkeelle.”
  • Yhtiö ei vaadi asennukselle maksullista tarkastuskäyntiä, ellei siihen ilmene erityistä aihetta, jolloin se tehdään osakkaan kustannuksella.

Lisätietoa

Osakkaan muutostyö yleisesti:

Ilmalämpöpumppujen asentaminen: